令和6年（2024年）4月1日から、不動産の相続登記が法律によって義務化されました。これにより、相続によって不動産（土地・建物）を取得したことを知った日から3年以内に、法務局で登記手続きを行う必要があります。もしこの期限を過ぎて放置してしまうと、正当な理由がない限り、10万円以下の過料という金銭的なペナルティーが科される可能性があります。
なお、原則として「義務化されたことを知らなかった」「親族間での話し合いがまとまらなかった」といった理由だけでは、正当な理由として認められにくいとされています。
制度の詳細については、法務省の公式サイトでも確認できます。
- 法務省「相続登記の義務化」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html
しかし、不動産相続では親族間の話し合いが長期化し、期限内に相続登記が完了できないケースも少なくありません。
そのような状況に置かれた人のために、救済策として新設された制度が「相続人申告登記」です。この記事では、遺産分割が進まない場合の有力な選択肢となる相続人申告登記について、通常の相続登記との違いや必要書類、手続きの手順、注意点までを詳しく解説します。
相続人申告登記とは？相続登記との違い
（1）相続人申告登記の概要と創設された背景
相続人申告登記とは、不動産の所有者が亡くなった際、自分がその相続人であることを法務局の登記官に申し出る制度です。この申し出を行うことで、法律上の相続登記義務を一時的に果たしたものとみなされます。
この制度が創設された背景には、国内で深刻化している「所有者不明土地問題」や「空き家問題」があります。これまでは相続登記の申請が任意であったため、長年名義が変更されずに放置され、真の所有者が分からなくなった土地や建物が全国に多数存在していました。これが公共事業の妨げや地域の治安悪化につながっていたことから、国は法改正によって相続登記を義務化しました。
しかし、不動産の相続は必ずしもスムーズに進むわけではありません。相続人が複数いる場合、全員で「誰がどの財産をどれだけ引き継ぐか」を話し合う「遺産分割協議」を行う必要があります。この話し合いが決裂したり、一部の相続人と連絡が取れなかったりすると、3年という期限を守ることが困難になります。
そこで、遺産分割が成立していない状態でも、相続人が個人の判断で登記義務を履行できるようにするための選択肢として、相続人申告登記が作られました。
（2）一目でわかる！相続人申告登記と相続登記の違い比較表
相続人申告登記は、あくまで「義務を果たすための仮の手続き」であり、通常の相続登記とは性質が大きく異なります。両者の主な違いを以下の表にまとめました。
| 項目 | 相続人申告登記 | 通常の相続登記 |
|---|---|---|
| 目的 | 取り急ぎ「義務の履行」を果たす | 不動産の名義を完全に変更する |
| 必要な合意 | 不要（相続人が単独でできる） | 必須（相続人全員の遺産分割協議など） |
| 登記される内容 | 申し出た人の氏名・住所のみ（持分は不記載） | 新所有者の氏名・住所・持分（権利） |
| 不動産の売却 | 不可能（別途、通常の相続登記が必要） | 可能 |
| 登録免許税 | 非課税（無料） | 課税（固定資産評価額の0.4%） |
このように、相続人申告登記は費用がかからず単独で申請できる反面、不動産の完全な名義変更にはならないため、売却などの処分を行うことはできません。
（3）相続人申告登記が使われる典型例
相続人申告登記は、以下のようなケースで利用されることが多い制度です。
- 相続人同士で意見が対立している
- 一部の相続人と連絡が取れない
- 遺産分割協議が長引いている
- 不動産をすぐ売却する予定がない
- とりあえず過料リスクだけ回避したい
相続人申告登記の必要書類と「家系による難易度」
（1）必ず用意する基本の3点セット
相続人申告登記を申請する際、法務局に提出する書類は比較的シンプルです。基本的には、以下の3つの書類を準備します。
- 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本または除籍謄本
被相続人が亡くなったこと、および申し出をする人との親族関係を証明するために必要です。通常の相続登記とは異なり、出生から死亡までのすべての戸籍を集める必要はなく、死亡した事実が記載されているものだけで足ります。 - 申し出をする人（相続人）の戸籍謄本
自分が現在も生存しており、被相続人の相続人であることを証明するために提出します。 - 申し出をする人の住民票の写し
登記簿に正しい氏名と住所を記載するために必要となります。
これらは役所の窓口や郵送、またはマイナンバーカードを利用したコンビニ交付などで取得可能です。
（2）注意！「兄弟姉妹」が相続人の場合は必要書類が激増する
前述した「基本の3点セット」だけで済むのは、亡くなった人の「配偶者」や「子ども」が申請する場合です。この場合は関係性が近いため、難易度は比較的低く、戸籍の取得も容易です。
しかし、亡くなった人に子どもがおらず、親もすでに他界している場合、相続権は「兄弟姉妹」に移ります。さらに兄弟姉妹の中に亡くなっている人がいれば、その子ども（甥・姪）が相続人になります。このように兄弟姉妹や甥姪が相続人となるケースでは、手続きの難易度が大きく上がります。
なぜなら、自分が法定相続人であることを法的に証明するために、以下の戸籍をすべて集めなければならないからです。
- 被相続人に子ども（直系卑属）がいないことを証明するための、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍・除籍謄本
- 被相続人の両親（直系尊属）がすでに死亡していることを証明するための、両親の死亡の記載がある戸籍・除籍謄本
- 兄弟姉妹と被相続人が同じ親から生まれたことを証明するための戸籍・除籍謄本
これらを全国の各自治体から取り寄せる必要があり、家系が複雑なほど収集する通数は膨大になります。相続人申告登記は簡単な手続きだと思われがちですが、家系によっては事前の書類集めだけで多大な時間と労力がかかる点に注意してください。
「相続人申告登記」を申請
遺産分割協議が長引き、話し合いがまとまらない場合や、期限である3年が近づいてきた場合は、相続人申告登記の申請をおこないます。
相続人申告登記の申請は、不動産の所在地を管轄する法務局に対して行います。申請方法には以下の3つの選択肢があります。
- 法務局の窓口へ直接提出する
- 必要書類を郵送する
- オンライン（登記ねっと）で申請する
オンライン申請を利用する場合は、法務省の「登記ねっと」から手続きできます。
ただし、オンライン申請には電子証明書や専用ソフトの設定が必要になるため、一般的には窓口提出や郵送で行うケースも多くあります。
相続人申告登記は登録免許税が非課税のため、法務局に支払う実費はかかりません（戸籍の取得費用などは別途必要です）。単独で行えるため、他の相続人の同意や署名捺印を待つ必要もなく、心理的・手続き的なハードルは比較的低い制度といえます。
知らないと危ない！相続人申告登記の5つの注意点・デメリット
（1）申請の期限は「相続を知った日」から3年以内
相続人申告登記は、いつでも自由に使える制度ではありません。通常の相続登記と同様に、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
義務化されたからといって放置してよいわけではなく、この猶予期間内に申し出を完了させなければ、過料の対象となる可能性があります。
（2）ペナルティーを免れるのは「申し出をした本人」だけ
非常に重要な注意点として、相続人申告登記の効果は「申し出をした本人」にしか及びません。
例えば、相続人がAさん、Bさん、Cさんの3人いたとします。Aさんが単独で法務局へ行き、自分の分の相続人申告登記を済ませた場合、Aさんの登記義務は果たされたことになります。
しかし、BさんとCさんが何も手続きをしていない場合、2人は登記義務を怠っている状態のままとなり、過料を科されるリスクが残ります。
他の相続人もペナルティーを免れるためには、全員で連名で申し出るか、それぞれが個別に申し出を行う必要があります。
（3）この登記だけでは、不動産の売却や贈与は一切できない
相続人申告登記は、あくまで「私は相続人の一人です」と法務局に報告したに過ぎません。不動産の正式な所有者を確定させる登記ではないため、この状態のまま不動産を第三者に売却したり、誰かに贈与したり、担保に入れて融資を受けたりすることはできません。
「とりあえず相続人申告登記をしたから、この家を売って現金化しよう」と考えても、売却手続きは進められません。売却等を行うためには、最終的に遺産分割を成立させ、通常の相続登記を経る必要があります。
（4）遺産分割がまとまったら、改めて「3ヶ月以内」に正式な相続登記が必要
相続人申告登記は、あくまでも遺産分割がまとまるまでの「仮の避難所」です。
その後、親族間での話し合いが決着し、正式に不動産の所有者が決まった場合には、その遺産分割が成立した日から「3ヶ月以内」に通常の相続登記（正式な名義変更登記）を行わなければなりません。
この3ヶ月の期限を過ぎた場合も、義務違反として過料の対象となる可能性があります。
相続人申告登記を一度行えば、将来にわたって放置してよいわけではないという点を、正しく理解しておくことが大切です。
（5）「相続放棄」とは全く別の制度
相続人申告登記をすると、「相続を承認したことになるのでは？」と心配する人もいます。
しかし、相続人申告登記はあくまで登記義務を履行するための制度であり、家庭裁判所で行う「相続放棄」とは別の手続きです。
ただし、相続放棄を検討している場合には、事前に司法書士や弁護士へ相談したうえで慎重に対応したほうが安心です。
相続人申告登記のよくある質問（FAQ）
- 相続人が何人いても、一人で申請できますか？
-
可能です。相続人申告登記は単独申請が認められているため、他の相続人の同意がなくても申し出できます。
- 相続人申告登記の費用はいくらですか？
-
登録免許税はかかりません。
ただし、戸籍謄本や住民票の取得費用、郵送費などの実費は必要です。
- 相続人申告登記をすれば不動産を売却できますか？
-
できません。
相続人申告登記は正式な名義変更ではないため、不動産の売却・贈与・担保設定などは行えません。
- 相続人申告登記をしないとどうなりますか？
-
相続登記義務を怠ったと判断された場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
- 遺産分割がまとまった後はどうすればいいですか？
-
遺産分割協議成立後、3ヶ月以内に通常の相続登記を行う必要があります。
まとめ
相続人申告登記は、2024年から始まった相続登記義務化に対応するための「救済制度」です。
特に、
- 遺産分割協議がまとまらない
- 相続人同士で揉めている
- 一部の相続人と連絡が取れない
- とりあえず過料リスクを回避したい
といったケースでは、有効な選択肢になります。
一方で、相続人申告登記だけでは不動産を売却できず、最終的には通常の相続登記が必要になる点には注意が必要です。
また、兄弟姉妹相続など家系が複雑なケースでは、戸籍収集が大きな負担になることもあります。
相続人申告登記は、あくまで期限内に登記義務を履行するための暫定的な制度です。最終的には遺産分割を行い、正式な相続登記まで完了させる必要があります。
手続きに不安がある場合は、早い段階で司法書士などの専門家へ相談し、期限管理を含めて適切に対応することが重要です。
